ビルの空室率は一九八四年の二・五%から一二%にまで上昇し、オフィスビル価格と賃料は大幅に低下した。
この価格の変動が多くの金融機関の融資姿勢を変えさせ、商業用不動産市場に貸し渋りの動きを生み出している。
日仏に共通するのは、過剰融資査需要を無視したビル建設につながったという点、一九八七年から一九九〇年にかけての金融緩和政策とそれに続いて起きた金融機関の貸し出し競争は、不動産取得、開発において安易に資金を得ることを可能にした。
民間投資家、ディベロッパーは、名目金利の引き下げの結果有利な融資を受け、担保なしに開発を進めることになった。
フランス銀行協会の容師科によれば、不動産開発への融資は、一九八八年から一九九〇年の間に三倍に拡大し、一九九〇年には一七三三億フランのピークに達した。
一九七七年から一九八七年の一〇年間の年間の融資額の平均は二〇〇億フラン程度であったのに比べると八・七倍にも拡大している。
このうち商業用不動産への融資は一九八八年から一九九〇年の聞に二・三倍もの増加を示した。
同じ時期に、オフィスビル開発への融資は三倍に拡大して、一九九〇年には三五〇億フランになった。
この様な大量の資金祉給と金利の低下によって、開発業者は、いかなる資本リスクもなしに資金を調達でき、空室率やオフィスビル需要を無視して建設を進めたのである。
同時に、外国金融機関と機関投資家からの不動産需要の増加が、開発業者にオフィス価格の上昇を期待させたのである。
パリ都市圏における商業用不動産の年間投資額は、一九九〇年には三三〇億フランを超え、一九八三年の三倍のレベルに達した。
外国企業、機関投資家がパリ都市圏における商業用不動産開発の重要な推進役になったのである。
一九八九年には、彼等のシェアは、投資額の四〇%近くを占めていた。
一九八五年には二〇億フランであったものが、一九八七年から一九八九年に急上昇して、一九八九年には一五〇億フランと七・五倍のピークに達している。
日本の不動産投資の伸びと比べてみよう。
オフィスビルへの融資額といった目的別のデータは見当たらないので、この間に不動産業に対して融資された資金の推移で見る。
一九八一年、銀行の総融資額は一七六・四兆円、うち不動産業に対する融資額は二・七兆円、その割合は六・六%であったが、部融資額三九七・八兆円、不動産業への貸付額は四八・八兆円。
シェアは○○%、総貸付額は二・二倍に、不動産業への融資は四・二倍に拡大している。
とりわけ、一九八五年から一九九〇年のパフルの時期に、総融資額が二五七・八兆円から三九七・八兆円へ一・五倍増なのに対して、不動産業者への融資はこの間に二〇兆円から四八・八兆円へ二・四倍に増加している。
このうち、どのくらいがオフィスビルに投入されたのかという数字はないが、この間に、東京圏におけるオフィスビルの建設面積は二・四倍になっていること、そして建築価格が二倍になっていることから、オフィスビル建築への融資も四倍から五倍になっていると思われる。
バブルの時代の不動産投資、オフィスビル投資の規模、その伸びについていえばフランスと日本はほとんど同じ状況にあったものと思われる。
このような極端な投資の拡大は、収益性よりも不動産価格の上昇への期待によって成り立っている。
バブルの崩壊によって不動産価格が急落し、金融機関が膨大で回収不能な不良債権を抱えてしまったというフランスの事情は、日本と全く同じである。
不良債権の発生に対して、フランス政府、フランスの金融機関は、日本と同様に解決を先延ばしする手段を選択した。
不動産価格の低落により不良債権は累増して、最大の不動産専門銀行のフランス不動産銀行すら倒産の瀬戸際にある。
各国における危機の回避策、ドイツバブルを免れた国。
つくっても小さく抑えた国、例え大きくてもこれを果断に解決した国の不動産市場、不良資産対策の例を見よう。
幸運なことにドイツは、一九八七年のブラックマンデーを契機に対米協調の低金利、金融緩和政策を止め、金利の引き上げ、インフレ抑制策に転じたため、バブルには見舞われなかった。
しかし、かなり大きな不動産価格の変動はあった。
ドイツの不動産市場の最近のブームとその後退は、戦後の最も激しい変動の一つであるが、この変動を危機と見ることはできない。
オフィスビル投資について箆温剰が生じているが、これは旧東ドイツ諸都市の住宅とオフィスビル建設において、税制上のインセンティブが講じられて投資ブームを呼んだことが原因である。
いかなる銀行も倒産、あるいは倒産状況には至っていない。
例外的な事例として、不動産会社のＧ社が倒産し、二つの抵当銀行に危機が発生するという事件が起きた。
その際、ドイツ連邦銀行は、その二つの抵当銀行に資金を供与して一つに合併させた。
しかし、これもドイツ不動産市場の不振に絡んでのものではなく、経営コストの引き下げ、経営効率の引き上げのために行われたリストラであり、同時期に起きた生命保険会社の合併も同様な事情によるようである。
政府が対処したのは、特に旧東ドイツの投資問題を解決する手段として、投資促進のために税制上の優遇措置を講じたことぐらいである。
東西ドイツの二つの地域に対して、この地域を均衡させる目的、少なくとも同じ水準の経済レベルに回復させる目的で、一九九二年から一九九八年の問、投資政策が実施された。
これによりオフィス、住宅に箆柏過剰が生じ、不動産価格の低落などが起こったが、現在の不動産市場の不振は国民経済的には不動産金融の危機とは見られていない。
従って、危機に対処するために政府が実行しなければならない重要な手段は特に必要になっていない。
不動産市場は不振ではあるが、通常の経済サイクルの中にあると見られている。
ドイツでは、金融機関が不良債権を処理する際に、なるべく公共が関与しないということがまず求められる。
問題のある会社は、倒産させてでも不良債権を売却させるほうが、公的機関が関与して会社を再生させることより好ましいと思われている。
銀行によって採られたこの方法は不動産市場を安定させた。
しかし、Ｇ社の倒産以来、主要な開発業者や建設業者を倒産させることは、ドイツ経済システムにより大きいロスを与えるという確信が生まれて、以前に比べると政府の積極的な対策が採られるようになった。
何度も述べるが、ドイツにおいては今回の不動産市場の不振は危機だとは見られていない。
たしかに幾つかの間発業者が、大きすぎる資産に対してキャッシュフローが少なすぎるという問題を抱えているものの、ごく限られた例外を除けば、不動産セクターは大きく回復している。
スウェーデンでは倒産銀行を国有化して危機に対処した一九八〇年代後半から九〇年代初頭にかけて巨大な不動産バブルが発生し、その崩壊によって多数の不動産会社、いくつかの金融機関の破綻があった。
建設業者の倒産は、一九八二年に比べると一九九二年には四・三倍に、不動産業者の倒産は五倍に急増している。
不動産金融危機の最大の原因は、新規のオフィスビルの供給過剰ではなく、金融機関の不動産投資全体への信用供与の過度の拡大にあった。
危機は、新築中古とも商業用不動産、オフィスビルについて生じた。
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